中金研报认为，房地产政策端和供给侧初现积极变化。自2025年下半年以来，剔除季节性和同比基数影响后，一、二手房交易量整体呈低位走稳态势。在此基础上，供给侧出现一定积极变化，一方面是新供土地体量同比走弱，另一方面是2025年12月超高、高能级城市挂牌量环比回落，个别城市挂牌量回落已持续1个季度上下。
考虑到近期地产政策频密度提升，行业需求侧虽仍偏弱但供给侧初现一定积极变化，建议短期内可适度提高对房地产板块的关注度，视自然库存变化和存量住房收储政策落地进展动态调整。
全文如下中金：房地产政策端和供给侧初现积极变化
中金研究2026年1月20日，自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（下称《通知》）。结合近期基本面及政策端变化，我们作如下点评。
规划政策先行，2026年重点关注存量住房收储政策进展。《通知》一方面加强城市更新中详细规划适应性，加速更新项目进展，另一方面对存量土地和房产资源设定最长5年内原规划条件不动的过渡期政策。我们认为该政策可能在规划层面增强了存量住房收储的可行性，此前存量住房收储的核心堵点是收储用途所决定的收购定价低于商品住房市价，过渡期政策理论上讲或能适度提高收购定价、弥合价差，但仍需融资支持方面的配套政策。继2025年12月经济工作会议明确房地产方面的核心任务是“控增量、去库存”后，北京限购政策调整、二手房交易增值税率下调、《求是：改善和稳定房地产市场预期》、换房个税优惠延期、本次的存量资源规划过渡期政策陆续出台，近期地产政策的频密度显著提升；我们认为2026年需要把握“控增量、去库存”的宗旨，尤其关注新增供地和存量住房收储政策的进展。
行业基本面上，1季度重点关注供给侧自然库存变化趋势。自2025年下半年以来，剔除季节性和同比基数影响后，一、二手房交易量整体呈低位走稳态势。在此基础上，供给侧出现一定积极变化，一方面是新供土地体量同比走弱，另一方面是12月超高/高能级城市挂牌量环比回落，个别城市挂牌量回落已持续1个季度上下。考虑到近期数据变化仍可能受到岁末年初季节性和频密政策带来的阶段性预期调整影响，我们认为春节后还需要重点关注自然库存变化趋势，这对于研判后续房价走势十分重要；此外，也须关注宏观经济环境对总住房交易量的影响，对此我们延续此前报告中交易量磨底期、跌幅逐步收窄的基本判断。
关注房地产板块交易型机会。考虑到近期地产政策频密度提升，行业需求侧虽仍偏弱但供给侧初现一定积极变化，我们建议短期内可适度提高对房地产板块的关注度，视自然库存变化和存量住房收储政策落地进展动态调整。
风险
政策落地进度和强度不及预期，宏观经济环境弱于预期。
图表1：近期地产政策
资料来源：政府官网，中金公司研究部
图表2：新房成交面积走势
资料来源：中指数据库，中金公司研究部
图表3：二手房成交面积走势
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：宅地成交走势
资料来源：中指数据库，中金公司研究部
图表5：分能级二手房挂牌量
资料来源：贝壳等中介，中金公司研究部
图表6：重点城市二手房去化周期
资料来源：中指数据库，贝壳等中介，中金公司研究部
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